право, защита

Договор ВДГО в МКД

Семинар

Информация для потребителей ЖКУ

 о заключении договоров на техническое обслуживание и аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомового газового оборудования (далее по тексту ВДГО).

Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (далее - Правила поставки газа для населения) утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 N 549 гласят:

П. 45. Поставщик газа вправе в одностороннем порядке приостановить исполнение обязательств по поставке газа с предварительным письменным уведомлением абонента в следующих случаях:

е) отсутствие у абонента договора о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении, заключенного со специализированной организацией.

Таким образом, отсутствие договора о техническом обслуживании ВДГО может явиться причиной отключения услуги газоснабжения МКД. Возникает резонный вопрос: А что же следует считать Внутридомовым газовым оборудованием, на обслуживание которого необходимо заключать договор?

Наш ответ таков:

Многоквартирный дом (далее МКД) является в целом частной, долевой собственностью, сособственники которого  наделены правом владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом (ст. 209 ГК РФ) путем принятия совместного решения (ст. 36, ст. 37, ст. 44, ст. 46 ЖК РФ).  

Над иными нормативными актами, в жилищной сфере, верховенство имеет ЖК РФ, иные нормы права Российского законодательства, регулирующие правоотношения по содержанию и ремонту МКД и предоставлению коммунальных услуг, применяются с учетом требований установленных ЖК РФ (ст. 8 ЖК РФ).

     ЖК РФ гласит, что Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1 ст. 161;  п.п. 5) ч. 1.1;  ч. 1.2 и ч. 2.3 ЖК РФ).

Собственники МКД несут обязанность по содержанию и ремонту общего имущества МКД (ч. 1  ст. 39 ЖК РФ), а так же наделены правом определять состав этого имущества и объем работ по его содержанию и ремонту в зависимости от состояния МКД и иных условий (п.п. а) п  1 и п. 11  «Правил содержания общего имущества в МКД» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491). Решение принимается большинством собственников и обязательно для всех собственников МКД (ст. 44 и ст. 47 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 «Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» (утв. Постановлением Правительства РФ 21.07.2008 г. № 549):

- "внутридомовое газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо к резервуарной или групповой баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа.

"специализированная организация" - газораспределительная организация, допущенная в установленном законодательством Российской Федерации порядке к осуществлению деятельности по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования и имеющая аварийно-диспетчерскую службу либо заключившая договор об оказании услуг аварийно-диспетчерской службы.

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ: - Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 210 ГК РФ: - Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ:

- специализированная-газораспределительная организация обязана обслуживать принадлежащие ей на праве собственности газовые сети,

- собственники МКД обязаны содержать ВДГО расположенное в местах общего пользования МКД путем заключения со специализированной организацией договора на техническое обслуживание этого ВДГО,

-  собственники помещений (квартир) обязаны заключать договор на техническое обслуживание ВДГО внутри помещений (квартир).

Границы балансовой принадлежности газовых сетей и ВДГО определяются п. 5  и п. 9 «Правил содержания общего имущества в МКД» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).

П.п. а) п  1 «Правил содержания общего имущества в МКД» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) гласит:

П. 5 В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

П. 9 Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Аналогичные определения содержатся в п. 2 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов» (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354):

Понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее:

"внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

"внутриквартирное оборудование" - находящиеся в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;

Таким образом, из вышесказанного следует, что ВДГО являющееся общим имуществом МКД, на обслуживание которого должен быть заключен договор технического обслуживания со специализированной организацией, включает в себя сети газоснабжения от первого запорного устройства  на внешних сетях до первого отключающего устройства внутри квартиры, что подтверждается п. 5 и п. 9 Постановления № 491, а так же определениями, содержащимися в Постановлении № 549 и Постановлении № 354.

 Оборудование внутри квартиры от первого отключающего устройства на стояке, является частной собственностью владельца квартиры, и оплата за его обслуживание производится им лично, путем заключения им частного договора с специализированной-газораспределительной организацией в силу ст. 210 ГК РФ.

Оборудование внешних сетей газоснабжения до первого запорного устройства с ВДГО является собственностью специализированной-газораспределительной организации и обслуживается ею как собственником этого имущества в силу ст. 210 ГК РФ.

Это подобно правоотношениям по электроснабжению, водоснабжению и иным видам коммунальных услуг, когда все, внутри квартиры принадлежит собственнику квартиры, а все, что до  «контрольного вентиля» является общедолевым имуществом, расположенным в местах общего пользования (далее по тексту МОП), и потому собственник квартиры несет ответственность за состояние  электрического оборудования, сантехнического оборудования и т.д. внутри квартиры, а обслуживающая организация за оборудование в МОП.

В отношении того, может ли при способе НУ управляющая организация заключать в интересах сособственников МКД договор на техническое обслуживание ВДГО  с специализированной-газораспределительной организацией, можно отметить следующее:

Согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»:

-ч. 1  Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). 

Ч. 2  Исполнитель  не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату.

Следовательно УО может осуществлять свою деятельность лишь в рамках полномочий, переданных ей решением общего собрания собственников МКД по договору.

Правоотношения между УО и собственниками МКД складываются на основе  свободы договора (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ). Состав общего имущества МКД, является существенным условием договора управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), и этот состав определяется собственниками МКД.

Управляющая организация  несет ответственность перед собственниками МКД  за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ, ст. 307 -419 ГК РФ), то есть в отношении имущества МКД, указанного собственниками МКД в договоре и в пределах работ, обеспечивающих надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД минимальный перечень которых  утвержден  Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Согласно п. 2.12  «Правил учета газа» от 15.11.1996 г. № 1198:

Монтаж и наладка этих счетчиков производится специализированной службой, входящей в состав местной газораспределительной организации.

То есть, законодательство устанавливает, что к техническому обслуживанию ВДГО могут быть допущены, только специализированные (газораспределительные) организации, которой УО не является. Если собственники, осуществляющие непосредственное управление МКД,  общим собранием не включили в договор технического обслуживания МКД условие о праве УО на заключение договоров субподряда в том числе на  обслуживание  ВДГО, то  у УО не возникает права взимать оплату за эту услугу, и обязанности заключать такие договоры с специализированными организациями, то в таком случае собственники должны заключить договор на содержание ВДГО с специализированной организацией и заказчиком всегда являются собственники МКД, которые должны совместно обсудить проект договора  и на общем собрании принять решение о заключении такого договора (п.п. 2) ч. 5 ст. 161 ЖК РФ), уполномочив одного из собственников на заключение такого договора (п. 3) ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ или ч. 1 и ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

При способах управления МКД -  УО, ТСЖ согласно ч. 2.2  и ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ обязанность по содержанию ВДГО возлагается на эти организации.

Следует отметить также следующее:

Согласно п. м) ч. 8 «Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» (утв. Постановлением Правительства РФ 21.07.2008 г. № 549)  для заключения договора поставки газа, оферта должна содержать в приложении копию акта об определении границы раздела собственности по газовым сетям и оборудованию. Так как законы в РФ, как правило, обратной силы не имеют, то данный пункт применяется только к правоотношениям по первому подключению МКД к газоснабжению, возникшим с 21.08.2008 г. Если МКД был подключен к газоснабжению до введения в действия «Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан», то есть до 21.08.2008 г., то договор считается заключенным в силу ст.  426 ГК РФ, является публичным договором, заключенным путем конклюдентных действий, то есть считается заключенным с момента подключения строения, сооружения или другого объекта в установленном порядке к сети и первой оплаты поставщику и предоставления такого акта не требуется.

Все вышесказанное находит свое подкрепление в  Письме Минрегиона России от 18 июня 2009 г. N 18629-СК/14.

Минрегион России представляет исполнительную власть РФ и наделено полномочиями давать разъяснения по поводу применения законодательства, однако, в  данном случае, следует учитывать произошедшие изменения в законодательстве. Тем не менее, Минрегион России уже давно и четко определил свою позицию, которая свидетельствует о том, что ВДГО, в отношении которого собственники МКД заключают договор технического обслуживания со специализированной организацией должен содержать в себе внутридомовые газопроводные сети от цоколя здания до первого запорного вентиля внутриквартирной разводки, навязывание обслуживающей или специализированной  организацией иных границ эксплуатационной ответственности, следует считать незаконным,  как навязывание потребителю невыгодных условий договора, что в ряде случаев, влечет за собой ответственность в соответствии с антимонопольным законодательством.

Согласно информации, предоставленной в одно из судебных заседаний представителем ЗАО «Газпром межрегионгаз Астрахань»,  функции поставщика газа в Астраханской области с февраля  2007 года выполняет ЗАО «Газпром межрегионгаз Астрахань», которое приобретает газ у ОАО «Газпром» и транспортирует его потребителю с использованием сетей ОАО «Астраханьгазсервис» и ещё нескольких организаций по области.

В  г. Астрахань, функции специализированной газораспределительной организации выполняет ОАО «Астраханьгазсервис», собственник внешних газовых сетей. То есть, договор газоснабжения следует заключать с ЗАО «Газпром межрегионгаз Астрахань» после заключения договора на ВДГО с ОАО «Астраханьгазсервис».

право, защита

ТСЖ, стандарт раскрытия информации и ст. 7.23.1 КоАП РФ

С 15.05.2012 г. согласно  вступивших в силу с 15.02.2012 г. поправок к Постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (с изменениями от 10 июня 2011 г., 6 февраля 2012 г.), помимо Управляющих организаций (далее по тексту УО) раскрывать информацию о своей деятельности, так же обязаны ТСЖ.

Выше указанная обязанность ТСЖ вменена, но ответственность за не исполнение этой обязанности законом не установлена. Однако, в г. Астрахани, Прокуратура и  Служба Строительного и жилищного надзора Астраханской области посчитали иначе, и признали ряд председателей ТСЖ виновными в совершении административного проступка, ответственность за который (по их мнению) предусмотрена ст. 7.23.1 КоАП РФ, в результате чего на каждого председателя ТСЖ был наложен административный штраф в размере 30 000 рублей.

За юридической помощью к  нам обратились председатели ТСЖ «Курская», ТСЖ «Доверие» и ТСЖ «Гостиное подворье», по двум из которых в Кировском районном суде г. Астрахани 23.07.2012 г. уже состоялись судебные заседания, и по их  результатам административные дела в отношении председателей ТСЖ прекращены по нормам материального права. Это означает, что председатели ТСЖ не могут привлекаться к административной ответственности по ст. 7.23.1 КоАП РФ за то, что они не раскрыли информацию о деятельности ТСЖ на официальных сайтах органов исполнительной власти.

Доводы нашей жалобы на Постановление Службы Строительного и жилищного надзора Астраханской области были основаны на следующих нормах права:

 Согласно  п. 1 ст. 7.23.1. КоАП РФ:

Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации –

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
   
   
Согласно ст. 135 ЖК РФ: - Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
    
Ст. 144 ЖК РФ гласит, что органами управления ТСЖ являются общее собрание и правление.
   
Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Ст. 162  ЖК РФ (договор управления домом) гласит:

  1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

По договору управления, УО это сторонняя для собственников МКД организация, которая действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), тогда как ТСЖ в силу ч. 8) ст. 138 ЖК РФ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ не является УО, а является представителем собственников МКД (представительство основанное на предписании закона), который управляет имуществом доверителя без извлечения прибыли, так как создано самими собственниками МКД для совместного управления имуществом МКД (ст. 135 ЖК РФ) на бездоговорной основе, так как органом управления ТСЖ являются сами собственники МКД. ТСЖ осуществляет безвозмездное управление МКД (без извлечения прибыли), в переделах членских взносов (обязательные платежи) о чем свидетельствует огромное различие в налогообложении УО и ТСЖ.

Помимо выше сказанного можем добавить, что существенную роль при обжаловании Постановлений Службы Строительного и жилищного надзора Астраханской области играет и сосредоточение внимания на нарушении процессуальных прав председателей ТСЖ, которых на стадии возбуждения административного дела не привлекали к даче показаний, а просто поставили в известность о вынесенном в отношении них постановлении. Кроме того, в силу ст. 28.4 КоАП РФ прокуратура не уполномочена на возбуждение дел об административных правонарушениях прокурором по ст. 7.23.1 КоАП РФ, так как она уполномочена осуществлять контроль за соблюдением Конституции РФ и законов, а Постановление правительства №731 не является законом, а является подзаконным нормативным актом.

Подобные действия Прокуратуры и Службы Строительного и жилищного надзора Астраханской области свидетельствуют либо о некомпетентности этих органов, либо о злоупотреблении властью. В любом случае, незаконное привлечение к административной ответственности влечет за собой компенсацию морального вреда, так как эти органы нарушили  ч. 1 ст. 6, ст. 7  и ст. 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а так же  в  нарушение  пункта 1 и подпунктов B, C и D пункта 3 статьи 6 Конвенции разбирательство, в рамках которого председатель ТСЖ была признана виновной в совершении административного правонарушения, не было справедливым и публичным.

право, защита

условия договора, на содержание и ремонт общего имущества МКД

Предлагаем Вашему вниманию перечень услуг и работ, которые в исполнение ч. 1 ст. 161 и ч. 1.2. ст. 161 ЖК РФ, обеспечивают надлежащее содержание имущества в МКД, и должны быть включены в Договор  выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД,  в том объеме, который необходим для конкретного МКД.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". (ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

При определении  понятия "содержание и ремонт общего имущества в МКД"  следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Письмо Минфина России от 17.03.2011 № 03-07-11/52).

Данным пунктом установлено, что: - Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
(пп. "б" в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
(пп. "в" в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;
(пп. "д(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
(пп. "и" введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
(пп. "к" введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

 

право, защита

Договор при способе НУ

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей»

о заключении договоров

при способе Непосредственного Управления многоквартирным домом.

Практика применения ЖК РФ с внесенными в него изменениями от 18.06.2011 г., еще мало наработана, а в сфере способа Непосредственного Управления (далее НУ) МКД,  и вовсе мала. По этому основывать свои действия мы можем лишь исходя из совокупности применения теоритических знаний, заложенных в нормах жилищного законодательства РФ и той судебной практики, которая существует на данный момент.  Не смотря на то, что многие юристы, дают разъяснения по применению норм ЖК РФ применительно к способу НУ,  у собственников МКД, избравших этот способ управления  остается множество вопросов по поводу необходимости заключения Договора выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. 

Согласно ч. 4 ст. 14 ФКЗ «О судах общей юрисдикции в РФ» от 01.06.2011 № 3-ФЗК

Пленум Верховного Суда Российской Федерации:

1) дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики;

    Толкование текста ст.126 Конституции РФ дает основание для вывода о том, что дача Верховным Судом РФ разъяснений по вопросам судебной практики является таким же равноценным его полномочием, как и другие полномочия.

Согласно ч. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»:

- Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Об­ратное действие закона — это такое его действие на правоотно­шения, при котором новый закон предполагается сущест­вовавшим в момент возникновения правоотношения.

Раздел раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" содержит ст. 161 –ст. 165 ЖК РФ, это значит, все ранее заключенные договоры и возникшие ранее правоотношения должны быть приведены в соответствие с новым законом. То есть новые нормы ст. 161 ст. 165 ЖК РФ,  регулируют то, что было, что есть и что будет.

Согласно ст. 161 ЖК РФ:

Ч. 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Ч. 1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: (далее перечень)

Ч. 1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

При определении  понятия "содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме"  следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.   (Письмо Минфина России от 17.03.2011 № 03-07-11/52).

Данным пунктом установлено, что: - Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя 11 условий, из которых собственники сами выбирают необходимые для их МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170, управление многоквартирным домом - это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ:

- При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Согласно ч. 1. 1 ст. 164 ЖК РФ: - При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Из текста ч. 1.1  ст. 164 ЖК РФ и других выше приведенных норм права,  следует, что услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны быть надлежащими, соответствовать перечню (пост. Правительства № 491), из которого собственники МКД могут выбрать необходимые работы и услуги (не коммунальные), но в отличие от собственников МКД в которых количество квартир менее чем 12, они заключают договор с УО, а не с любыми лицами (частными).

В этой связи, считаю необходимым дать разъяснение терминов, применительно к Договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Договор оказания  услуг

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: -  под услугой для целей налогообложения признается "деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности".

Таким образом, в рассматриваемом случае, договор оказания услуг  представляет собой соглашение, заключенное  между собственниками МКД и  УО, по которому, УО - исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность  не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, и т. д.). В такой договор УО не может включать условия о предоставлении коммунальных услуг, так как они не входят в понятие «содержание и ремонт общего имущества МКД», установленное Пост. Правительства № 491.  Услуги по такому договору должны быть направлены на достижение цели связанной с выполнением  работам по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД,

это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст. 779  ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату. По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Для дальнейшей ясности раскроем еще несколько терминов и понятий:

Согласно «Правил предоставления коммунальных услуг» (Пост. Правительства № 307 от 23.05.2006 г. в ред. 06.05.2011 г.)

"коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;

"коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

- "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Ч. 4 выше указанных Правил (Пост. Правительства № 307) гласит: - Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящими Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - договор).

Таким образом, превращение коммунальных ресурсов в коммунальные услуги осуществляется
на границах, установленных между собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Как правило, в многоквартирных домах таковыми являются стены здания. То есть вода, газ, электроэнергия и прочее, являются коммунальным ресурсом, а вот деятельность исполнителя по осуществлению их доставки потребителю, именуется коммунальной услугой и включает в себя круглосуточное, бесперебойное обеспечение потребителя коммунальными ресурсами надлежащего качества и в необходимых объемах  (ч. 6 Правил пост. Правительства № 307).

Ч. 1. 2 ст. 164 ЖК РФ: - По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Ч. 7  Правил (Пост. Правительства № 307): - При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ: - Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услуг или коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель УО или ресурсоснабжающая организация).

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД, а могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг (в том числе УО), который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и предоставляет потребителю за плату, в качестве коммунальной услуги, обеспечивая её доставку в жилое помещение, принадлежащее собственнику.  

В любом случае, при способе НУ, договор предоставления коммунального ресурса/услуги, заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Слияние двух выше указанных договоров в один договор (договор управления), при способе НУ юридически не предусмотрено законом, но на практике такие варианты уже встречаются, хотя фактически наличие такого договора ведет к замещению способа управления НУ на способ управления УО.  Астраханские суды уже дали наименование такому способу управления МКД как «смешанный», что противоречит ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, однако не мешает судам выносить решения в пользу УО. По этой причине, рекомендуем собственникам МКД, избравшим способ НУ внимательно изучать на общем собрании проекты договоров, предлагаемых им УО.

право, защита

выборы 04.03.2012 г.

04.03.2012 г. состоятся дополнительные выборы депутатов Городской Думы МО «Город Астрахань».

Не смотря на то, что АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» не политическая организация, однако, наша деятельность не может не соприкасаться с деятельностью политиков, так как именно они формируют нормы и правила по которым живет и работает общество, частью которого мы являемся. Мы выступаем за разумное и целесообразное сотрудничество на всех уровнях, в целях достижения всеобщего блага. Мы в свою очередь, стоим на страже справедливости, законна и  соблюдении прав человека и гражданина. Так сложилось, что большая часть нашей работы сфокусирована на защите прав человека в сфере ЖКХ.

В силу закона и устава города, именно Городская Дума устанавливает нормы поведения обязательные для исполнения всеми членами общества, и осуществляет контроль за соблюдением этих норм исполнительной властью города. Ни для кого не секрет, что множество проблем горожан возникло именно из-за принятых решений городской Думой (продажа подвалов МКД, продажа коммунальных инфраструктур города, тарифы ЖКХ и т.д.).

Эффективность нашей работы повысилась бы в разы, если бы властные структуры вникли в проблемы простых людей-избирателей, наладив связь с ними через юридически грамотных специалистов, выступающих  на стороне избирателей.

 Мы, общественная организация, объединяющая в себе активных граждан, желающих и способных управлять своим имуществом на основе действующего законодательства, и мы  готовы взять на себя труд связующего звена между народом и властью, и для достижения этой цели сочли необходимым выдвинуть от лица нашей организации кандидата на должность депутата Городской Думы МО «Город Астрахань» Сергеенко Артемия Владимировича, который был зарегистрирован  по одномандатному избирательному округу № 2 (Пост. №11/24 от 21.01.2012 г.).

Мы искренне надеемся, на то, что наш труд пошел на пользу горожанам, и продемонстрировал всем уровень нашей подготовки и целеустремленности в достижении намеченной цели.

Астраханцы, проживающие на территории одномандатного округа № 2, мы рассчитываем на Вашу поддержку нашего кандидата  Сергеенко А. В., который является председателем общественного совета АРОО по защите прав потребителей "Народный союз потребителей", и рассчитываем на Ваше доверие, которое мы будем стремиться оправдать.

(Одномандатный округ № 2 это центральная часть города.)

право, защита

Новый 2012 год.

Уважаемые Астраханцы!
Поздравляем Вас с новым 2012 годом! Надеемся, что ушедший год унес с собой множество старых проблем, а новый год принесёт с собой лучшие возможности, и нам с Вами хватит силы Духа для преодоления оставшихся или возникающих трудностей в жизни. Мы всегда готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь, что бы Ваша жизнь протекала в  русле соблюдения другими лицами Ваших законных прав. В новом 2012 году мы намерены продолжить свою правозащитную деятельность, направленную на достижение стабильности соблюдения прав граждан, государством, монополистами и другими лицами. Пусть пребудет с Вами сила Духа, верьте в свои силы, в силу Духа своего, а мы поможем Вам знаниями, вместе мы преодолеем любые препятствия. С новым годом друзья!
право, защита

Пророчество слепцу

Б. Окуджва
Книга «Гибель империи» (1968)
 
Вселенский опыт говорит,
что погибают царства
не оттого, что тяжек быт
или страшны мытарства.

А погибают от того
(и тем больней, чем дольше),
что люди царства своего
не уважают больше.

право, защита

выборы

Уважаемые Астраханцы, завтра 4 декабря 2011 г. состоятся выборы в Государственную думу АО и РФ.
Если от нас с Вами что-то зависит, а может случиться всякое, то мы должны использовать любую возможность изменить нашу жизнь к лучшему. Наша организация не политическая, но политика неизбежно внедряется в жизнь каждого Россиянина, особенно на кануне выборов. Мы призываем Вас проявить активную гражданскую позицию и проголосовать завтра за ту партию (кандидата), которая, по Вашему мнению заслуживает право представлять Ваши интересы в государственных органах Вашей страны, и при которой Вы почувствуете, что  Ваши представители  в первую очередь работают для Вас.  Вы та основа, которая поручает кандидатам вершить волю основы, а не на оборот. Иесус сказал: "- По делам их узнаете". Это истина на все века, рассуждайте не по сказанным словам, а по свершенным делам сказавшего. Если по Вашему мнению, нет достойного кандидата в списках, все же приходите, получите бюллетень и поступите с ним так, как посчитаете нужным, но сделать это нужно,  нужно воспрепятствовать  использованию Вашего голоса в интересах любого нечестного лица.
Наша организация каждодневно посвящает свою работу защите Ваших прав, и мы не против того, что бы эта работа уменьшилась, за счет повышения эффективности работы власти и уменьшения нарушений ваших прав. Вы можете повлиять на это, помогите себе, и Вы поможете нам всем.
Голосуйте сердцем, а не за мзду, что бы не было после за державу обдно.....
право, защита

суть договора управления МКД

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» информирует.

Основное направление работы АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» заключается в защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг. В этой связи, мы предлагаем Вашему вниманию разъяснения терминов и понятий, применяемых в жилищных правоотношениях, и без уяснения которых, простым гражданам, собственникам многоквартирных домов (далее МКД), очень сложно ориентироваться при заключении договоров, связанных с управлением МКД.

     В последнее время,  участились случаи обращений к нам граждан с вопросом о различии между договором управления, договором оказания услуг, и договором выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а так же о раскрытии понятия «Управляющая организация».

ОТВЕТ:

Ч. 1 чт. 161 ЖК РФ гласит: - Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170, управление многоквартирным домом - это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75):

- Управляющие (жилищные) организации - это организации любой формы собственности и организационно-правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме (домах).

То есть, Управляющей организацией (далее УО)  может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,  который получил право осуществлять деятельность по управлению и содержанию МКД. Стоит обратить Ваше внимание на то, что даже любой из сособственников МКД может стать таким индивидуальным предпринимателем и осуществлять работы по оказанию услуг и содержанию МКД.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ: - По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст. 16 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам в таком доме...

Договор управления, в жилищном праве, представляет собой смешанный договор в котором объем обязательств Управляющей организации раскрывает ст. 162 ЖК РФ это:
а) надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД.
б) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом МКД.

Этот договор включает в себя элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения и результатом его является исполнение комплекса обязательств УО. По договору управления УО является исполнителем, а собственники МКД заказчиками комплекса услуг и работ, исполнение которых должно обеспечить надлежащее содержание МКД. По договору управления, УО не должно наделяться без согласия собственников МКД, правом владения, пользования или распоряжения имуществом МКД, ни в целом, ни в части. Эти права остаются у собственников МКД, а УО по такому договору лишь наделяется правом требования вознаграждения за оказанные услуги и работы.

По договору управления, УО действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), и потому не является представителем собственников МКД.

По договору управления УО не может получать выгоду от использования имущества собственников МКД (сдача в аренду подвалов, размещение рекламы на фасаде дома, использование земельного участка и пр.), но имеет право на вознаграждение по договору управления, при этом, есть нюансы и потому вопросы вознаграждения, в заключаемом договоре, следует особо внимательно рассматривать.

2. Договор оказания услуг.

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: - под услугой для целей налогообложения признается "деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности".

Таким образом, договор оказания услуг представляет собой соглашение, заключенное между собственниками МКД и УО, по которому, УО - исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, коммунальные услуги и т. д.). Заключение такого договора, в определенных случаях, приемлемо во всех способах управления МКД. Однако, стоит внимательно рассматривать каждый вид предлагаемых услуг, так как УО в текст договора на оказание услуг часто закладывают посреднические услуги, такие как: управление имуществом МКД, поручение представительства, оказания коммунальных услуг, которые собственники при способах НУ и ТСЖ вполне могут получать и без посредников, и без заключения договора с УО.

3. Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст. 779 ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату. По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Исходя из выше изложенного приходим к выводам, что собственникам МКД целесообразно применять следующие:

Способ управления УО
Заключение договора управления с УО применимо к способу управления Управляющей организацией, который с 18.06.2011 г. в ЖК РФ заменил собой способ управления Управляющей компанией. При способе управления УО, собственники МКД, за плату, отдают управление домом посреднику - УО.

Способ НУ
Ч. 1. 1 ст. 164 ЖК РФ: - При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Ч. 1. 2 ст. 164 ЖК РФ: - По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ: - Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услуг или коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель).

Ч. 7 Правил ( Пост. Правительства № 307): - При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД и далее сами приобразовывать её в коммунальную услугу. А могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг, который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и преобразуя его в коммунальную услугу, предоставляет потребителю за плату. Такие договоры заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Согласно «Правил предоставления коммунальных услуг» (Пост. Правительства № 307 от 23.05.2006 г. в ред. 06.05.2011 г.):

- "исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

УО часто используют то, что закон предоставляет собственникам МКД при способе НУ выбор, на заключение договора предоставления коммунальных услуг/ресурсов, с исполнителем или ресурсоснабжающей организацией, и облачают такой договор в форму договора управления, включая в него услуги и работы по содержанию с техническому обслуживанию общего имущества МКД, и коммунальные услуги.

Договор управления заключается с каждым собственником, таким образом, с
обственники МКД заказывают в УО работы по содержанию и ремонту МКД, а так же коммунальные услуги, которые УО зачастую не будет им предоставлять, так как энергоресурсы собственники будут получать на прямую от ресурсоснабжающих  организаций, но плату за коммунальные услуги УО включает в тариф по договору управления. Возникает спорный вопрос по цене договора.

Согласно ст. 164 ЖК РФ при способе НУ управление МКД производится непосредственно (то есть без посредников) собственниками. Заключение договора управления при способе НУ почти полностью подменяет способ НУ способом управления УО.

Так как ЖК РФ не обязывает собственников МКД при способе НУ заключать договор управления, но обязывает их с 01.03.2012 г. заключать с УО договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (ч. 9.1 ст. 161.1 ЖК РФ), то договор управления заключать при способе НУ не целесообразно.

Способ управления ТСЖ
Заключение договора управления между УО и ТСЖ предусматривается ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, и при заключении такого договора органы управления ТСЖ фактически передают управление МКД в руки УО. Раздел VI
ЖК РФ предусматривает следующее:

В силу ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ некоммерческая организация, созданная для управления МКД.
Ст. 144 ЖК РФ гласит, что органами управления ТСЖ являются общее собрание и правление.
Ст. 147 ЖК РФ устанавливает правило, что члены правления не вправе
поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Ч. 2) ст. 138 ЖК РФ Обязанности ТСЖ: - осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
Ч. 4) ст. 148 ЖК РФ Обязанности правления ТСЖ: - управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
Ч. 4 ст. 145 ЖК РФ Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Из выше приведенных норм следует, что правление ТСЖ обязано заключить договор управления МКД только во исполнение решения общего собрания (если такое имееися), так как сами члены правления ТСЖ не вправе поручать, доверять или возлагать свои обязанности по управлению МКД на других лиц.

В силу ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ: - При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ: - В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

Материал предоставлен пресс-службой АРОО по защите прав потребителей «Народный Союз Потребителей»

право, защита

совет многоквартирного дома (МКД) ДОВЕРЕННОСТЬ

Предлагаем Вашему вниманию, разработанный нами текст Доверенности, выдаваемой собственниками многоквартирного дома Председателю Совета дома, в рамках исполнения требований ст. 161.1 ЖК РФ, в целях наделения его полномочиями представлять интересы собственников в сфере Непосредственного управления МКД.

ДОВЕРЕННОСТЬ
 
Город Астрахань, Астраханская область, Российская Федерация.
  Восемнадцатое июня две тысячи одиннадцатого года.
 
     Собственники многоквартирного дома № ___ , корп. ____ по ул. __________________________,
г. Астрахани, Российская Федерация, перечисленные в приложении к настоящей доверенности, являющемся неотъемлемой её частью, избравшие способ Непосредственного управления многоквартирным домом ( Протокол общего собрания № ____ от _____________ года).
    Уполномочили ______________________________________________________________________, пол.___________, ____________ года рождения, гражданина (ку) РФ, паспорт РФ серии _________________ выдан ___________________________ района гор. Астрахани  ______________года, код подразделения____________________________, состоящего (ую) на регистрационном учете по адресу:  гор. Астрахань, ул. ______________________________ д __, корп. ___, кв. ____.
 
  1. В соответствии со ст. 161.1, и  п. 1. 1 ч. 3  ст. 164  ЖК РФ вступить в переговоры относительно условий договора  оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме,  с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
  2. Заключить на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме,  с указанным общим собранием лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности.
  3. Осуществлять  контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывать  акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направлять в органы местного самоуправления  обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств. Направлять заявления и претензии поставщикам и исполнителям коммунальных услуг.
  4. Выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
      В этих целях, поручаем вести все дела в судебных учреждениях, в том числе в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях, третейском суде, органах дознания, со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом подписи  и подачи исковых и других необходимых заявлений, жалоб, ходатайств, обращений, с правом изменения предмета иска, заключения мировых соглашений на условиях по его (её) усмотрению, отказа полностью или частично от исковых требований, дополнения исковых требований, ознакомления со всем материалами дела, подписания замечаний на протоколы судебных заседаний, получения копий решений, определений  постановлений суда, быть представителем с правом подписи во всех органах государственной власти и местного самоуправления, учреждениях, организациях, предприятиях,  в том числе в ОВД, прокуратуре, ГИБДД, службе судебных приставов,  по вопросу ознакомления с материалами дел, получения справок и других документов, необходимых для ведения дел, так же получения исполнительных документов и предъявления их к взысканию, обжалования действий, бездействий, решений, отказов судебных приставов, оплачивать необходимые платежи, расписываться и выполнять все прочие действия и формальности связанные с выполнением настоящего поручения.
 
   Доверенность    является специальной, основана на указании ст. 161.1 ЖК РФ, выдана без права передоверия сроком до  «Восемнадцатое июня две тысячи четырнадцатого года». 
  Содержание дверенности доверителям разъяснено и понятно, текст доверенности прочитан  в слух.
  
Подписи доверителей:   ______________ /______________________________________Ф.И.О./,
Адрес доверителя г. Астрахань, ул. __________________________, д. ___, корп. ____, кв. ____,
пол.__________________, (дата) ____________ года рождения, гражданина (ку) РФ,
паспорт РФ серии _________________ выдан ___________________________ района гор. Астрахани
 
Прошито и пронумеровано с приложением, содержит _____ страниц.